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上海市房地產市場十一月份分析報告
2022-12-11

一、二手住宅市場價格與風險監測
（一）上海二手住宅市場監測價格

2022年11月，聯城監測二手房市場價格保持平穩，全市二手住宅監測均價為60300元/㎡，環比上升0.40%。本月環比上漲樓盤占比為65%，占比縮小。二手房成交量的放緩已傳導至價格，隨著成交回落目前二手房的議價空間已擴大。

11月，從不同價格段的住宅價格變化來看，800-1000W以上價格段的住宅漲為0.50%，漲幅最大，其次為500-800W價格段，漲幅為0.49%，500-1000萬之間的需求仍然是價格增長的主力。
（二）上海市二手住宅風險監控

11月，全市各區域價格環比均上漲，其中漲幅最大的是普陀區，其次為楊浦區和靜安區。各區漲幅差異較大，總體來看，中心城區漲幅較高，郊區特別是遠郊區價格變化幅度不大。
二、上海市房地產市場供求動態
（一）一手住宅市場

全市新房成交量為926.33萬平方米，較2021年小幅下降5.41%。6-9月為全市成交高峰期，月度成交量在106-128萬平方米不等。10月供應回落，成交量隨之下調。11-12月供應再度提升，年末成交回升。
（二）二手住宅市場

2022年前11個月上海全市二手房成交套數約為14.46萬套，較2021年全年大幅縮減41.46%，整體成交熱度有所降低。一季度月成交量逐步走低，至3月為1.23萬套，二季度末回升至6月的1.55萬套。7月起市場全面復蘇，當月成交量達到年度峰值1.97萬套，但與2021年月度4.46萬套峰值相比，依舊顯著縮量。整體市場自9月起逐步下行，11月成交量降至近1.6萬套。受疫情和整體房地產市場環境預期影響，2022年上海二手房市場成交活躍度有所下降，客戶置換壓力加大。
（三）新增商業市場

受疫情影響，上半年新增綜合商場供應延后，今年三季度起，上海市政府出臺了一系列刺激消費措施，比如愛購上海電子消費券等，助力商業市場回暖。下半年，蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街、上海天空萬科廣場集中開業，為上海商業市場助力新的活力。目前疫情的政策出現轉折，預計明年疫情對于商業的影響將逐步消除，商業市場將重新步入正軌。
（四）新增辦公市場

臨近年底，新增辦公市場迎來一波供應小高峰，閔行顓橋的天宸匯、徐匯漕河涇的錦和越界三期，長寧西郊的云啟商務廣場相繼供應，11月全市新增辦公供應量達到了14萬平方米，占比全年總量的1/3，總體來看今年辦公市場成交仍比較活躍，其中新興商務區是主力區域，大宗交易是主力業態，相對商業來說，受疫情影響較小，表現出較高的韌性和投資吸引力。預計明年上海辦公市場會繼續放量，成交依舊保持平穩。

（上海聯城房地產評估咨詢有限公司）

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