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一、二手住宅市場價格與風險監測
（一）上海二手住宅市場監測價格
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2022年9月，聯城監測二手房市場價格表現保持平穩，全市二手住宅監測均價為59800元/㎡，環比上升0.30%，價格繼續小幅上升態勢。本月環比上漲樓盤占比為62%，與上月基本持平。本月政策面利好釋放，房貸利率下調減輕購房成本，但是整體二手房市場仍處于調整期，未來樓市大漲的動力不足。
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9月，從不同價格段的住宅價格變化來看，1000W以上價格段的住宅漲幅為0.51%，漲幅最大，其次為800-1000W價格段，漲幅為0.34%，改善類住宅回暖速度加快。
（二）上海市二手住宅風險監控
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9月，全市各區域價格環比均上漲，其中漲幅最大的是金山區，其次為徐匯區、楊浦區、靜安區及普陀區。中心城區價格增長相對較快，近郊區價格變化較小。
二、上海市房地產市場供求動態
（一）一手住宅市場
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9月，上海新房供應量與上月基本持平，為127萬方。成交面積128萬平方米，“金九銀十”的趨勢初步顯現。成交均價方面，環比下跌8.2%，主要原因是成交前十的樓盤中，6個項目均價低于5w，直接拉低了全市成交均價。從第五批新盤的位置及均價看，大部分項目依然位于郊區剛需板塊，均價相對較低，預計未來隨著第五批新盤上市，成交均價將進一步拉低。
（二）二手住宅市場
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9月，房地產政策利好加速，房貸利率的下調，減輕購房者的還貸壓力。“三價就低”政策松動，減少購房者的首付壓力。但是在成交量方面尚未有所體現，9月二手住宅成交量17709套，較8月份減少了5.03%。成交均價方面，環比基本持平。
（三）新增商業市場
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9月全市新增商業供應量回升明顯，環比上漲237%，共9.5萬平方米，其中青浦新城的“東渡悅來城”是本月的供應主力。成交方面活躍度不高，僅4.5萬平方米，環比下跌了32%，成交主要位于外郊環。從成交均價來看，本月大部分區域的價格出現下跌，全市成交價環比下跌17%，至21431元/平方米。
（四）新增辦公市場
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9月全市新增辦公供應雖有所回升，但整體仍處于低位，僅3.91萬平方米，環比增長273%，供應主要位于松江、閔行和嘉定三區。成交方面基本和上月持平，約12.52萬平方米，環比上漲4.2%，閔行區華漕板塊的“虹橋金臣聯美匯”和普陀長風板塊的“浙鐵綠城長風企業中心”兩個項目是本月的成交主力，各成交了3.4-3.5萬方。本月全市成交均價基本和上月持平，環比微跌2%，至43765元/平。
（上海聯城房地產評估咨詢有限公司）